不要再买房了！

 

《大话西游》剧照

 

周末在家休息，龙翔电影台在放周星驰的《大话西游》，罗家英的一段经典歌曲《only you》给了我一个激灵，特别是歌词“背黑锅我来，送死你去，拼全力为众生，牺牲也值得”。在这场看似无解的债务和泡沫大戏中，谁背了黑锅，谁去送死，谁又能“违背”规律在背后导演这场大戏，最终还可以顺利回到“拼全力为众生”的取经之路吗？我们来一起分析看看。

 

1

 

先说债务问题。

 

首先做个梳理，都说中国债务问题严重，可中国债务构成有哪些呢。一般来说，负债分为政府部门、企业部门和居民部门三个部分。

 

那么他们各自负债的情况是什么样的呢？

 

政府负债：名义40万亿，算上隐性债务预计在65-74万亿左右（中信数据）；

企业负债：90万亿（标普数据），央企负债率91.8%，国企负债率74.5%，民企负债率54%；

居民负债：截至到2017年底，居民部门存款68万亿，贷款47万亿，盈余21万亿；

 

逐一分析一下：

 

1、政府负债：从08年为了应对金融危机开启的4万亿刺激开始，一直到现在，主要是地方政府，政府负债已经达到65-74万亿，2017年中国的GDP总量是82万亿，负债率高的吓人，当然官方宣称政府负债率不到40%，原因你懂的。

 

2、企业负债：标准普尔给的数据，中国企业的债务率是14万亿美元（折合人民币90万亿），比美国13.1万亿美元还高0.9万亿美元，央企资产负债率91.8%，应该说基本上资不抵债。地方国有企业资产负债率74.5%，民企54%，世界上经济学家统一的认识企业债务超过50%就很危险，我们都超过了，不管是央企还是地方国企起来民企。

 

3、居民负债：2017年居民部门存款68万亿，贷款47万亿，存款余额只有21万亿，除以14亿人，每人只有1万5，当然不排除有其他理财方式，但是央行公布今年4月单月居民存款储蓄就少了1.32万亿，菜场大妈都知道钱去了哪。

 

这帐目看起来，没别的办法了，只能印钞票抵消债务了。

 

以前按照外汇占款来印钞早就行不通了，外储不过3万亿，也就不到20万亿人民币，你知道这几年中国印了多少钱吗？

 

看个数字：2008年，中国的广义货币总量(M2)只有47.5万亿，而2018年，这个数字已经超过170万亿。中国M2于2010年超过美国，2012年超过欧元区，并于2018年超过美国和欧元区之和。

 

 

地方政府和企业都需要钱，但货币还能继续按以前的速度印下去吗？显然不能了，怎么办呢？

 

面对这些天额的债务，解决起来也没有别的办法，无非是三种：

 

1、政府债务：继续借新还旧，搞庞氏把戏，不然还能怎么办？人大财经委副主任委员贺铿都说了，地方政府欠的债没有一个想还的；

 

2、企业债务：要分好亲疏，央企国企是亲儿子，必须力保，什么债转股、供给侧统统搞起来，甩包袱兜底也要做大做强；民企呢，交给市场去处理，该违约的就违约，该明斯基就明斯基，自求多福吧。

 

3、不能忘了群众：还有一条债务转移，14亿人分下去也没多少，150万亿的债务，每个人才10万块，用什么转移呢？房子。而且转移给个人的好处在于，我们没有破产制度，债务是终身的，一直到肉体消灭为止，看看近期北京一家三口的新闻就知道了。

 

所以，在没有生产力巨大提高的前提下，在没有特别大的外部压力下，债务只能通过这三种办法化解，民企和吃瓜群众也别叫苦，谁让你们含量低呢？

2

 

再来说说房子。

 

房子不是用来住的，也不是用来炒的，从更高和更深远的角度来看，房子可能是用来转移债务的。

 

你不信？那我跟你讲一个最明显的例子：棚改。

 

前几天看新闻，说中国房价过万的小县城已经超过100个了，什么概念，像这些人口净流出，也没有产业支撑的小县城，它们在15年之前房价不过3000出头。

 

这种有些违反经济规律的事情是如何发生的呢？我给大家捋一下逻辑：

 

国家撒钱给地方政府进行棚改 → 农民拿到钱产生买房需求  →  楼市预期变好房价上涨  →  炒房客纷纷涌入  →  政府抓住机会卖地收税  →  赚到钱还给国家   →  剩余的填地方债窟窿  →  炒房客紧急寻找接盘侠 → ……

 

这真是一波绝妙的设计和操作，可能也只有在中国才能做的成，国家的钱在地方政府和拆迁农民手里走了一圈，重新回到国家手里，但是政府的债务却减少了。

 

你说最后出钱的是谁呢？自然是后知后觉的接盘侠和当地没拆迁的刚需。

 

不信的话，再来看一组数据：

 

 

15年这一波楼市上涨已经创造了23万亿的购房支出，直到现在还在继续，2018年4月单月居民储蓄就少了1.32万亿，大部分钱都跑到楼市付首付了，如果再算上70%的信贷支出，数额很吓人吧，他们都去填债务这个大窟窿了。

 

其实不只是三四线城市，二线城市也搞得很热闹，人才大战、摇号大战，茶水费、号子费、诚意金，听说杭州深圳光诚意金都超过500万，南京为了全款买房把钱宝网都弄崩盘了。

 

可以说二线这一波操作的主角是土豪，动辄都是几百上千万的操作，一个号都能卖到50万，这是土豪们在赚楼市的最后一个铜板，他们站在国家的对手盘，打赌国家还要放水不敢降房价。

 

但是他们在国家眼里何尝不是一块肥肉，十年的楼市黄金期，他们赚得盆满钵满，也是时候给国家出把力了，你看看前段时间海南的“关门打狗”一下子打了6000亿；昨天的最新消息，杭州终于放风要限卖了，门就要关上了，还逃得出去吗？

 

这就是用房子转移债务的路数，不管是刮贫民，还是斗地主，门一关放出一只房地产税的恶狗，大家都一样。

 

3

 

从内部因素看来，房价短期内是不会降了。买了房子的不过是纸面财富，不能让他们变现，因为房子的钱都在还债呢？锁住泡沫是一定的。

 

买不起房的该怎么办？

 

昨天深圳房改去参考一下，远一点雄安新区度娘一下。所以，我们这才恍然大悟，领导们说的“房子是用来住的，不是用来炒的”，说的是这些新建的保障房、人才房和租赁房。之前的房子还是需要炒的，不然怎么转移债务。

 

保障房、人才房一般人享受不到，原因你懂的，这是典型的计划福利，要享受的话得看含量够不够，否则申请也不容易。

 

我比较关心的是租赁房。按照领导以往的讲话，产权和使用分离，我认为大概率会学习“新加坡+德国”的租房模式，怎么说呢？

 

新加坡是国家建设租赁房提供给人使用，德国是私人房屋做租赁使用，中国的方案是“国家建一部分，私人提供一部分但是由大平台进行整合”。

 

那房租会涨价吗？

 

在中国房子靠现在房租收益根本无法回本，如果楼市真的限卖，同时提高租房含金量租购同权的话，可以肯定的是房租一定会涨。

 

另外，国家一直试点的REITs，把未来几十年的房租收益打包成证券发售，用来解决开发商和银行债务问题，你说投资者会不会希望这个REITs收益率高一点呢？如何高一点，涨房租咯。

 

买房的人要为国扛鼎，看来租房的人也逃不掉。

 

4

 

最后说说楼市泡沫的问题。

 

在没有外部特别大压力的前提下，按照既定的在房子限卖多年、租房观念已经深入人心之后，特别是房地产税接棒土地财政，伴随着实业回归和货币紧缩，房子的金融使命就走到尽头了。

 

那时候房子降价是一定的，期间肯定会伴随一些资金链断裂抛售的阵痛，但是都不影响大局，这就是国家制定的楼市“慢撒气”的策略。这个时间点大概在哪？要看国家部署的速度，我想最多不会超过十年。

 

但是外部情况会影响慢撒气策略的执行，那就是美国贸易战。

 

美元剪刀、石油大棒，向内输入通胀，朝外抽取资金，一旦我们系统承受不住，不管是应对通胀的加息，还是应对经济下行的放水，都会让楼市泡沫加速破裂。

 

对于楼市泡沫，你是想稳妥地“慢撒气”呢，还是壮士断腕快点破裂？

背黑锅我来，送死你去，拼全力为众生，牺牲也值得。

 

最后，回答文章最前面提出的问题，在国家导演的这场大戏中，群众无疑是背了大锅，杠杆加的太多的企业和炒房客去送了死，希望这些牺牲可以换来楼市泡沫“慢撒气”，并最终反思这些年来的政策，回到“拼全力为众生”的治国之路，这样的牺牲才值得。